¿Qué es PITI y por qué importa? +
PITI son las siglas de Capital, Interés, Impuestos y Seguro — los cuatro componentes de tu pago hipotecario mensual completo. La mayoría de las calculadoras en línea solo muestran capital e interés (C&I), lo que puede subestimar significativamente tu costo mensual real. PITI es el número que los prestamistas usan para calcular tu relación deuda-ingreso, y es el monto que realmente pagarás cada mes.
¿Cómo se calcula el interés hipotecario mensual? +
El capital e interés mensual se calcula usando una fórmula de amortización fija: Pago = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], donde P es el monto del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12), y n es el número total de pagos. En los primeros años de tu préstamo, la mayor parte de cada pago va a intereses. A medida que el préstamo madura, más va al capital.
¿Cuándo se requiere PMI y cuándo puedo eliminarlo? +
El PMI (Seguro Hipotecario Privado) se requiere en préstamos convencionales cuando tu pago inicial es menor al 20% del precio de compra de la vivienda, lo que significa que tu relación préstamo-valor (LTV) supera el 80%. Por ley (Ley de Protección de Propietarios), los prestamistas deben cancelar automáticamente el PMI cuando tu saldo de préstamo alcance el 78% del precio de compra original. Puedes solicitar la eliminación al 80% LTV — lo que puede requerir una nueva tasación para confirmar el valor de la vivienda.
¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso para una hipoteca? +
La mayoría de los prestamistas convencionales buscan un DTI frontal (costos de vivienda únicamente / ingreso bruto) por debajo del 28% y un DTI total (todas las deudas incluyendo vivienda / ingreso bruto) por debajo del 36%. Los préstamos FHA permiten hasta 43% DTI total. Cuanto menor sea tu DTI, más probable es que te aprueben a tasas competitivas. Un DTI superior al 50% generalmente descalifica a la mayoría de los prestatarios del financiamiento convencional.
¿Cuánto afecta una diferencia de 0.5% en la tasa a mi pago? +
En una hipoteca a 30 años de $300,000, una diferencia de 0.5% en la tasa de interés cambia el pago mensual de C&I en aproximadamente $90–$100 por mes y cambia el total de intereses pagados durante la vida del préstamo en aproximadamente $30,000–$35,000. A lo largo de 30 años, incluso una mejora de tasa de 0.25% al comparar prestamistas puede ahorrar $15,000–$17,000 en intereses totales.
¿Cuáles son los costos de cierre típicos? +
Los costos de cierre típicamente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra. En una vivienda de $350,000, espera entre $7,000 y $17,500 en costos de cierre. Estos incluyen tarifas de originación del prestamista (0.5%–1%), seguro de título, tasación, honorarios de abogado (donde la ley estatal lo requiera), tarifas de registro, impuestos de transferencia (varían mucho por estado) y prepagados como el primer año de seguro del hogar y depósitos de reserva de impuesto predial. Usa nuestra calculadora de costos de cierre por estado para un estimado detallado.
